Los abusos cometidos por las entidades financieras y por los propios propietarios de inmuebles (suelos y edificaciones) durante la crisis inmobiliaria de la que ahora parce que vislumbramos el final, llevaron a la Agencia Tributaria a tomar una serie de medidas que, bien aprovechadas, significan un ahorro evidente en el comprador de inmueble a la hora de aplicar los gastos de la operación.

¿En qué consistía el abuso? En una aplicación del Artículo 20.uno.20 y 22 de la Ley del IVA que permite a los empresarios y profesionales a renunciar a la exención de este impuesto en las segundas y ulteriores transmisiones de inmuebles, a excepción, expresa en el artículo 20.uno.20 de la LIVA para suelos urbanos o en fase de urbanización:

“La exención no se extiende a las entregas de los siguientes terrenos, aunque no tengan la condición de edificables:

a) Las de terrenos urbanizados o en curso de urbanización, excepto los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público de los solares urbanos”.

El ardid más habitual consistía, a la hora de cancelar una deuda bancaria por la entrega del inmueble gravado por ésta, en sujetar la operación a IVA renunciando a la exención. La entidad financiera pactaba con el promotor propietario que a la entrega de la finca a cambio de la cancelación de la deuda y del consiguiente cheque en concepto de IVA de la operación, éste debía aplicar dicho IVA a otros pagos pendientes con la propia entidad financiera. Además, el promotor, aprovechaba ese dinero para cancelar deudas propias y/o para meterse dinero en el bolsillo. ¿Qué pasaba? Que el promotor no ingresaba la cantidad correspondiente en concepto de IVA a la Agencia Tributaria y la entidad financiera se deducía el IVA o solicitaba la consiguiente devolución del mismo. El resultado de esta operativa es que la Agencia Tributaria perdía el dinero dos veces, no solo no recibía el ingreso correspondiente si no que, encima, tenia que compensar o abonar el IVA pagado a la entidad financiera.

Como solución, la Agencia Tributaria realiza una modificación en la Ley del IVA, concretamente en su artículo 84 que versa sobre lo que se considera sujeto pasivo de IVA, añadiendo, entre otros, un punto 2ºe, que es el que nos afecta para este artículo: “Serán sujetos pasivos del Impuesto: …

2.º Los empresarios o profesionales para quienes se realicen las operaciones sujetas al Impuesto en los supuestos que se indican a continuación:

a) Cuando las mismas se efectúen por personas o entidades no establecidas en el territorio de aplicación del Impuesto.

No obstante, lo dispuesto en esta letra no se aplicará en los siguientes casos: …

e) Cuando se trate de las siguientes entregas de bienes inmuebles:

  • Las entregas efectuadas como consecuencia de un proceso concursal.
  • Las entregas exentas a que se refieren los apartados 20.º y 22.º del artículo 20.Uno en las que el sujeto pasivo hubiera renunciado a la exención.
  • Las entregas efectuadas en ejecución de la garantía constituida sobre los bienes inmuebles, entendiéndose, asimismo, que se ejecuta la garantía cuando se transmite el inmueble a cambio de la extinción total o parcial de la deuda garantizada o de la obligación de extinguir la referida deuda por el adquirente.”

Es decir, en un caso de segunda o ulterior transmisión de inmueble el responsable del ingreso del IVA habrá de ser el propio comprador que se está deduciendo también el IVA con la propia compra. De esta manera, ni el vendedor recibe IVA, ni el comprador tiene que ingresarlo y la Agencia Tributaria, en lugar de perder dos veces se queda a 0.

Esta nueva legislación ha tenido como consecuencia que en la adquisición de bienes inmuebles el coste indirecto de las mismas se limite al 2% de Actos jurídicos documentados compuestos por el 1,5% del propio acto jurídico y el 0,5% por la renuncia a la exención del IVA anteriormente comentada. Esto implica que la liquidez necesaria para acometer la compra de un inmueble sujetándolo a IVA se reduzca en un 20,5% aunque el efecto económico sea parecido al que había antes de la modificación legislativa.

Por tanto, el objetivo de cualquier asesor fiscal es provocar la sujeción a IVA de las operaciones de adquisición inmobiliaria para reducir el efecto liquidez.

La renuncia a la exención de IVA y, por tanto, la aplicación de la inversión del sujeto pasivo del IVA tiene ciertas peculiaridades:

  1. No hay exención de IVA cuando se trata de un suelo urbano consolidado o en fase de urbanización como hemos comentado anteriormente
  2. En compra de vivienda no se puede aplicar inversión del sujeto pasivo de IVA, en virtud de varias consultas vinculantes de “destino previsible del bien adquirido”.

Para poder minimizar la tributación indirecta en cada uno de estos supuestos nos encontramos con varias soluciones:

  1. Para el caso en el que se adquiera un inmueble (no vivienda) y, en dicha adquisición, el comprador se comprometa a cancelar o subrogarse en la hipoteca que grava el inmueble, se aplicaría entonces la inversión del sujeto pasivo de IVA incluso cuando adquiriéramos un suelo urbano consolidado, tal y como podemos ver en el último párrafo de la redacción del artículo 84.2º.e
  2. Para el caso de vivienda, debemos aplicar entonces la normativa específica de cada comunidad autónoma para bonificación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para entidades que, en el ejercicio de actividad económica de compraventa de inmuebles, adquiera dicha vivienda para su venta en un periodo inferior a 5 años En este caso el Impuesto sería de un 2% sobre la base imponible.

Así pues, para el caso de un suelo urbano consolidado debemos hacer lo posible por cancelar o subrogarnos en una hipoteca preexistente (aunque sea privada) y para el caso de viviendas, debemos optar por ITP cumpliendo las condiciones de tributación bonificada.

DEPARTAMENTO JURIDICO Y FISCAL MAPESA.